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元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味であるが、不動産業界においては、未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。
青田売りについては、宅建業法により広告の開始時期の制限(同法33条)、 工事完了時における形状・構造等の書面による説明(同法35条1項5号)、 契約締結等の時期の制限(同法36条)、 手付金等の保全(同法41条)の規制を受ける。 |
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ある権利を有した人から他の人へその権利が移転したことによってなされる登記をいう。
記入登記のひとつである。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、 新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、 ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。 移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。 なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。
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建基法またはこれに基づく命令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、 およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の法令の改正、分筆、 違法な増・改築、用途変更の結果、違法となった建築物をいう。
特定行政庁は、違反建築物の建築主、工事の請負人または現場管理者、当該建築物の所有者等に対して、 工事の施行停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止等、 当該違反の是正のために必要な措置をとることを命ずることができる(建基法9条)。 違反建築物の売買に関する広告をする場合で、 再建築が不可能な場合は、「再建築不可」等の表示をしなければならない(不動産の表示に関する公正競争規約9条)。 |
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依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもので媒介契約の一形式。
一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、 有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、 積極的な媒介行為を行わない場合もある。
また、最近では各分野で情報機器の整備が進み、不動産取引においても流通市場が整備され、 ひとつの宅建業者に依頼しても多くの物件情報が得られるようになりつつある。 一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。 なお、一般媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。
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印影があらかじめ届け出されたものと同一の印鑑によるものであることの官公署の証明をいう。
法人の代表者等の印鑑は登記所(法務局)、一般個人の印鑑は市町村または区に届け出て、証明を受ける。 届出の印は実印と呼ばれ、そうでない認印(みとめいん)と区別される。 印鑑証明は、法令上は不動産の所有名義人が登記義務者として登記申請する場合などに(不動産登記法施行細則42条、42条の2)、 また公正証書の作成を委嘱する場合などに(公証人法28条、31条、32条)必要となるが、 その他の取引等についても人違いでないことの確認等のため要求されることがある。
印鑑証明の有効期間は、上記細則44条が作成後3カ月以内のものに限ると定めているところから、一般に3カ月とされている。 |
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印紙税は、印紙税法に定められている別表第一の課税物件表記載の事項に従い、 契約書その他の課税文書を作成した場合に、当該文書に原則として印紙を貼付消印して納付する国税である。 なお、不動産の媒介契約書は委任状に該当するものとされ、 非課税文書であるが、期限までに相手方が見つからないときには買い取る等の特約をつけると、 その記載内容によっては課税されることがある。 |
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請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。 一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。
注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えばよい(同法633条)。
これに瑕疵があれば修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。 また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法641条)。
なお、土木建築等の業者との請負契約については、 紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなければならず(建設業法19条)、 工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途が開かれている(同法25条以下)。 |
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投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、 賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。 入居者側からみると家主が変わることになる。 ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、 購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。 |
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中古住宅媒介のためアメリカ合衆国で考案され、近時わが国でも導入された販売促進手法である。 特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等の広告物を配布して売り住宅の存在を告知しておき、 当日の一定時間帯に来訪した希望者には自由に物件をみせて反応客の中から買手をしぼりこむ。
即日契約に至らなくとも地域の潜在顧客の掘り起こしを通じて、 フォロー営業を進める手掛かりとなる有力な手法として利用される。 オープンハウスについては、宅建業法施行規則6条の2第4号に該当するので、 取引主任者を専任させる必要があるとされている。 |
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住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと非常に困ることになる。 そこで、そのような事態に備えるためには、 購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」 旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。
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将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。 条件のひとつであるが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。 売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、 解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、 婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、 不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。 単独行為も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。 |
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個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、 かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、 売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、 媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。 これを買取保証という。
実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。 この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。
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都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、 都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。
具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、 一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。 許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、 三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。 また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。 また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。
市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。 |
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不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して 不動産を取り戻すことができることを内容とする契約解除の特約をいう(民法579条)。 特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされる(同法579条但書)。
買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。 また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年とされる(同法580条)。 買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており(不動産登記法59条の2)、 この登記をしておけば第三者にも対抗できる(民法581条)。 買戻しの特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。 住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保するために利用される。 再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。 |
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当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。 契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、 民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。 結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、 賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。 |
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いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。 一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、 20％を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、 また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。
ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。 解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。 手付には、このほか証約手付、違約手付がある。 |
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宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、 専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成のための成約見込価格を調査・算出することをいう。 業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、 依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。 この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる(宅建業法34条の2第2項)。 |
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売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。 「売主の担保責任」の一形態である。
瑕疵とは、建物にシロアリがついていたとか、土地が都市計画街路に指定されていたことなどをいう。 買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、 売主に対して賠償請求をすることができる。 また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、 契約を解除することができる(同法566条1項)。 ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。 また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条但書)。
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瑕疵担保責任についての特約の制限
（かしたんぽせきにんについてのとくやくのせいげん） |
宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、 瑕疵担保責任についてこれを負う期間 (民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間)をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、 民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。 買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、 これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすることのほか、 契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、 瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。 宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている（宅建業法40条）。
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土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、 土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、 施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、 このようにして指定された土地を仮換地という。
仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は 、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮 換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、 従前の宅地については使用収益ができなくなる。 |
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終局登記(本登記)をなしうるだけの実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、 将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。 後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効力を有する(同法7条2項)が、 仮登記のままでは対抗力はない。 このような仮登記の一時的・仮定的性格に鑑み、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、 さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法(同法32条)や 仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登記申請の特則が設けられている。 |
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区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。
建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、 この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、 区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。 一般には、区分所有者による集会を経て設立される。
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マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。
- 巡回管理：管理人を定期的(たとえば週3回ゴミを出す日等)に巡回させて管理業務を行う形態
- 住込管理：管理人が住み込む形態
- 日勤管理：管理人を通勤させて業務を行う形態
- 無人管理：管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理である。
管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。 |
期限付き建物賃貸借
（きげんつきたてものちんたいしゃく） |
平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。そこで、借地借家法は、１）転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合（借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借）、２）または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合（同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借）に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。 このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。１）については、ａ）転勤その他のやむを得ない事情があること、ｂ）その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、ｃ）その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、ｄ）やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。２）については、ａ）法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、ｂ）建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に１）の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。 |
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建物の売買契約などの双務契約において、契約後類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求しえないとするのが債務者主義、買主(債権者)は代金を支払わねばならぬとするのが債権者主義である。
民法の規定によれば、
- 不動産のような特定物に関する物件の設定または所有者の移転をもって双務(売買等)契約の目的として場合は、債権者主義を採っているが、
- 自動車を10台売買するというように種類と数量だけが定まっているような契約の場合は、どの自動車を売るのかがはっきりした時点、つまり不特定物が特定物に変わったときから、買主である債権者が危険負担することとなり(民法534条)、
- その他の場合は債務者主義を採っている(同法536条)。
なお、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。 |
既存不適格建築物
（きぞんふてきかくけんちくぶつ） |
建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、 当該規定に全面的に、または一部が適合していないものをいう。 既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され（同法3条2項）、 そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える改築等を行う場合には、 同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない（同法3条3項、86条の2）。 |
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法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、
- 債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。
- 債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。
- 単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託(同法367条>等)。
- その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。 供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。
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複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)という。 数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。 持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。 共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、 管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。
共有物全部の処分は全員一致でなければならないが、持分の処分は自由である。
共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。
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