住まいの何でも相談室
【不動産・法規編】
Ｑ.開発許可制度改正について店舗付き住宅の建設は不可になってしまうのでしょうか 11月30日からの都市計画法の開発許可制度の改正において、愛知県では「併用住宅」いわゆる店舗付き住宅の建設は不可になってしまうのでしょうか？関連してもう１点お願いします。もし、新たな併用住宅の建設が不可だった場合、「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正」の以前に併用住宅を建てていて、何年か後に併用住宅を建て直したい場合はどうなるのでしょうか？ |
| Ａ．都市計画法の改正ですので、愛知県だけではなく全域で併用住宅は出来なくなります。以前許可を取って許可通りのものを建築されて、そのまま店舗の営業を継続されて、その後も許可通りの営業をされる方は、建替えは可能だと聞いております。 詳しくは、最寄りの役所にて確認をお願いします。ご存知かとは思いますが、市街化調整区域での店舗併用住宅の建築です。 |
Ｑ.要資格について要資格の土地を買えるものかどうかがわからない 土地紹介のところに出てくる要資格の基準がよくわからないのですが、厳しい条件があるのでしょうか？現在私は一宮市神山の借家に父と住んでいます。父は昭和45年以前から現在の家を店舗兼住宅として借りており、私も同居しています。最近立退きの話があり、土地、住宅購入を考えているのですが、要資格の土地を買えるものかどうかがわからないので、教えていただきたいです。なお引越しする場合は、父が廃業し一般住宅にする可能性が高いです。 |
| Ａ．一宮市神山は、市街化区域なので昭和45年以前からお住まいになっていても、要資格の適用は無いと思われます。 市街化調整区域の農地を購入しての一般住宅は、上記内容では不可能でしょう。また、基準に合った店舗との併用住宅であれば可能性はあると思われます。 また、お父様の出身がどこかの市街化調整区域であり、本家が継承されておれば、その地域での一般住宅の建設ができる可能性は残っていると思います。 以上ですが、ご理解いただけましたでしょうか。 |
Ｑ.要資格って何？よく「要資格」という記載があります。どういったことなのか、詳しくしりたいのですが、教えてください。 土地の購入時の条件に、よく「要資格」という記載があります。どういったことなのか、詳しくしりたいのですが、教えてください。ちなみに、私は江南市に住んでいます。 |
Ａ．用語解説（調整区域区域内の資格とは）
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Ｑ.要資格者当該市街化調整区域既存集落とは、どのような単位をいうのですか？ 要資格の相談を見ました。そこで、質問したいのですが…当該市街化調整区域既存集落とは、どのような単位をいうのですか？ 私は今江南市に住んでいますが、実家は一宮市です。家族代々、その土地に暮らしています。この場合、実家の当該市街化調整区域既存集落の土地を購入して、家を建てることができますか？ |
Ａ．当該市街化調整区既存集落の件
次に、ご実家が昭和45年11月23日以前から市街化調整区域にお住いであれば要資格の適格者での土地を購入をして、住宅建築は可能であります。 |
Ｑ.市街化調整区域宅地部分に家を建てたいのですが、こういう場合も開発許可が必要なのでしょうか？ 親所有の土地に建築を考えている者ですが、なにぶん無知なものでいろいろ教えて頂きたいのです。土地は調整区域内のようなのですが、その土地は3年ほど前に購入した土地で8割ほどが宅地で残りが農地となっているようです。その宅地部分に家を建てたいのですが、こういう場合も開発許可が必要なのでしょうか？ 許可が必要な場合、申請してどれくらいで許可がおりるものなのでしょうか？ またホームメーカーなどと契約する前に許可がおりていないといけないものなのでしょうか？どうか教えて下さい。 |
| Ａ．市街化調整区域の宅地を、親が購入された土地ですが、旧宅地（Ｓ45.11.23以前の宅地）及び新宅地（旧宅以後の宅地）に分かれますが、どちらになるのかは分かりませんが、どちらにしても建築許可が必要となります。新宅地の場合は、お客様にその土地に建築できる資格が必要となりますのでよく確認をして下さい。 許可としては約1ヶ月弱で下りると思います。建物契約とは関係ありませんが、許可を提出される場合には計画建物の平面・立面図が必要となりますので許可が下りている、下りてないは関係がありません。 |
Ｑ.市街化調整区域の増築について店舗部分の増築は、許可を受けなければならないのでしょうか？ はじめまして。現在、市街化調整区域内にて農地を購入し農地転用をして店舗兼住宅を建てて2年少々経ちます。店舗部分の増築は、許可を受けなければならないのでしょうか？又、廃業して店舗部分を居住用にリフォ―ムすることは可能でしょうか？身障者となった父親と同居したいので色々思案しております。税の問題、建築確認など行政との問題について教えてください。 |
| Ａ．調整区域内の店舗付住宅として許可を受けた物件は増築の確認許可が必要となります。 又廃業して店舗部分を居住用にとのことですが、許可を受けられたときに誓約書に転売及び用途変更をしませんと住所、氏名に実印を押されたと思いますので基本的には住宅に変更することは出来ません。 出来るとすれば、お客様に調整区域を購入される資格があって許可の変更、取り直しをすることが可能だと思います。税の問題については、各市町村の窓口でお尋ねください。 |
Ｑ.市街化調整区域の構築物カーポートや門をつくるという理由で農地転用は可能でしょうか？ 市街化調整区域の農地を一部宅地に転用し、住宅を建てました。市街化調整区域についてあまり知識がないので教えていただきたいのですが、地目が農地となっている畑に車を駐車したり、カーポートや門を作ることはできないのでしょうか？カーポートも構築物になるのですか？実は農地を宅地にする際、カーポートは構築物ではないので建ペイ率に入れることはできないと行政書士に言われ、なくなく農地転用の土地を減らしました。 （調整区域は1階の面積が土地に対し22%以上ということでしたので...) また、カーポートや門をつくるという理由で農地転用は可能でしょうか？ |
| Ａ．農地転用をしない限り農地は田・畑に使用するものでありますので、カーポートや門などの構築物は作ることはできません。ただし車を止める（駐車）ぐらいはあまり問題にはならないと思います。 行政書士さんに言われたのも一理ありますが建築基準法で言いますと柱と屋根があれば建築物として見なされます、しかしこれもおかしな物で構造を鉄又は木で不燃材にし屋根を不燃材料で葺かなければなりません、その為一般に普及していますアルミ製で屋根がアクリル又はポリカのカーポートは認めてられていませんので無理になります、皆さんは建物完成後の検査を受けてからカーポートとかテラスを設置されてます。 カーポートや門を作るという理由では農地転用は無理です。 |
Ｑ.調整区域買いたい物件が調整区域になっていますが（新宅地）問題は、ないんでしょうか。 はじめまして、今度 浅井町に中古戸建を買いたいと思っています。現在は一宮市内のアパートですが、浅井には両親が住んでいます。もともと江南市村久野の生まれで両親も昭和45年以前から江南に住んでいましたが、事情があり現在の浅井に住民票を3年前に移しました。（浅井には26年前に家を建て私が住んでいました。その時も調整区域で店舗住宅で建てました。）買いたい物件が調整区域になっていますが（新宅地）問題は、ないんでしょうか。将来建替えができないとか… やっぱりですか。いったい何年住んだら建替えできるんでしょうか。 子供の代になったら建替え許可が下りますか？ |
| Ａ．以前も店舗付住宅を建築されて多少は御存知だと思いますが、一宮市には資格がなくて建築されたと思います。新宅地も同様ですので建築の建替えは許可が下りませんので注意してください。 残念ながら許可が降りることはないでしょう。 |
Ｑ.分家について土地の名義が父で、家の名義は兄です。次男である私が、調整地域の土地を買う資格はあるでしょうか？ 私の父は、北小渕にＳ45年11月23日以前から住んでいます。今年から、兄が家を建てて同居しているのですが、土地の名義が父で、家の名義は兄です。 次男である私が、調整地域の土地を買う資格はあるでしょうか？ また、私の子供が、その土地で家を建て替えることは出来ますでしょうか？ |
| Ａ．お父様が、子供のころから北小渕に住んでいて、ご結婚後も住み続けている。もしくは昭和45年11月23日以前にご結婚され北小渕に住んでいる。と言う事であれば、お兄様がその本屋継承者となりますので、真野様は分家扱いで調整区域（北小渕より建物の連なる調整区域）の農地であっても農地転用が可能であると思いますので購入可能でしょう。 また、お子様の建て替えも現在の法律では問題はありません。 |
Ｑ.農地転用市街化調整区域内(青地)の農地転用と分筆で費用が100万くらい掛かると聞いたのですが こんにちは、初めて質問させていただきます。市街化調整区域内(青地)の農地転用と分筆で費用が100万くらい掛かると聞いたのですが、そんなに掛かるものなんでしょうか？どうか教えてください。 |
| Ａ．土地の大きさにもよりますが、まず確定測量と分筆登記をし、次に農業振興地域の除外（年4回）をし、次に農地転用（毎月）という流れになります。 確定測量および分筆費用・農業振興地域の除外費用・農地転用費用・まず田ではないかと思いますので用水の負担金土地の大小にもよりますが、100坪くらいで少なくとも70万以上はかかると思われますので、大きさによっては100万かかる可能性は十分あるように思われます。 |
Ｑ.一部転用転用後、家を建築する場合、一階部分の建築面積の割合の制限があるという話を聞きましたが本当でしょうか？ 妻の祖母の農地（畑）を宅地に転用後、家を建築する場合、一階部分の建築面積の割合の制限があるという話を聞きましたが本当でしょうか？土地の面積が120坪あるのですが30坪弱必要になると近所の人から義父が聞いたみたいです。一階部分で30坪となるとかなりの大きさになってしまい想像できないのですが・・・。私は普通の二階建てを考えていたのですが、このような場合は分筆して一部を転用したほうがいいのか、何かよい方法があれば教えてください。転用の申請時には図面が必要とのことですが途中で一部変更とかは可能なのでしょうか？よろしくお願いします。 |
| Ａ．おささん農地転用をされる場合、土地の面積に対して建築面積の割合は22％以上必要となりますので120坪ですと26.4坪以上必要となります。一階部分が26.4坪ですと少し大きいぐらいかとは思いますが、普通でとなりますとだいたいですが20～25坪程度ではないでしょうか。 農転及び許可申請時には建築確定の図面が必要となりますが許可後の変更は理由があれば、一部変更届けを提出することが出来ます。 |
Ｑ.生産緑地について生産緑地を解除できるか 現在、生産緑地の指定を受けている地番が4つありまして、そのうち3つは同じ地主様、うち1つは違う地主様で登記されております。4つ合わせて580m2の土地なのですが、ここを宅地として転用したいと思っております。3つの地番の方は、納税猶予の期限が今年で切れておるのですが、1つの方は納税猶予を恐らく受けていて現在11～12年目であります。まずは生産緑地の解除を受けた上での宅地転用という事になると思うのですが、1つの地番でも解除してしまうと他の地番も生産緑地解除となってしまい（500m2以下になるので）、2人の地主様どちらかに迷惑がかかる恐れがあります。しかも、3つの地番の方は納税猶予期限が終わっているのですが、1つの地番の方は宅地に転用した時点で納税猶予を受けれなくなるといった問題があります。（それ以前に生産緑地を解除できるかが問題ですが・・・） 問題としては、生産緑地解除（買取）申請というのは、農業に従事する方が亡くなるか、従事できなくなるような障害・疾病にならないとダメらしいですが、医師の診断書次第では（疾病の場合）ほとんどの場合が解除（買取）申請は通るのでしょうか？ また、このような困難な土地での宅地転用で最善の方法というのは何かございますでしょうか？長くなりましたが、よろしくお願い致します。 |
| Ａ．農業に従事できないのであれば、申請を受理せざるを得ないと思います。生産緑地法を見直しましたが、全部解除となると思います。宅地への転用目的を持って関係省庁と事前協議をされた方が良いと思います。 |
Ｑ.生産緑地について生産緑地に指定されている土地を宅地として使用する事はできますか？ 親の土地の中に生産緑地に指定されている土地があるのですが、その土地を宅地として使用する事はできますか？ |
| Ａ．まず親御さんの土地が、生産緑地法（昭和４９年法律第六十八号 最終改正平成十一年法律第百六十号）第三条第一項で生産緑地地区として定めた土地であるということを前提でお答えします。 市街化区域「都市計画法（昭和４３年法律第百号）第七条第一項の規定による市街化区域を言う」内にある生産緑地地区と定められていない農地であれば、伊藤さんの場合、農地法第五条第一項三号の規定による農地転用届出書を農業委員会へ提出すれば、宅地として使用できます。 しかし、ご質問は生産緑地地区ですので生産緑地法第七条第一項（生産緑地の管理）・第八条第一項、第二項、第三項（生産緑地地区内における行為の制限）・第九条第一項（原状回復命令等）等の規定があり、前述のように農業委員会へ提出すれば良いものでは有りません。 伊藤さんが、生産緑地法第十条（生産緑地の買取の申し出）による申し出をし、市町村長が、生産緑地法第十一条（生産緑地の買取等）・第十二条（生産緑地の買取の通知等）・第十三条（生産緑地の取得の斡旋）による行為を経た後、生産緑地法第十四条（生産緑地地区における行為の制限の解除）により、生産緑地法第七条から第九条までの規定は適用されなくなります。 しかし、親御さんがお元気で農林漁業も十分出来る状態であるならば、生産緑地法第十条による申し出は出来ません。以上のお答えになりますが、ご理解頂けましたでしょうか。 |
Ｑ.名義について名義をクリアーし兄弟で分配できるのでしょうか？ ぜひご教示いただきたいのですが私は65歳の男性です。67歳の長男をかしらに61、58歳と男ばかりの4人兄弟です。両親と長男は農業をしていましたが長男が20歳の時父が死に、その後長男が農業を継続させると言うことで、徐々に田畑の殆どを長男の名義にしました。ところが89歳の母が存命のうちにと、50ｋｍほど離れた地で飲食店を営む3男が、田畑を兄弟で分配すべきだと言い出しました。 長男はずっと農業を継続すると言う条件で、過去に私と弟たちは財産放棄の書類に捺印したのですが、その後長男は農業をやめ会社勤めになりました。田は米つくりを人に委託し、畑は殆ど植木を植え、苗木を生長させ転売するビジネスを副業としてきました。 会社の定年後は植木業のみをしています。長男の娘とその婿は農業の経験はなく、またできません。 3男は現在借地に自分名義の家を持っています。彼は農地が分配されたら、そこに分家をするということで宅地に転用してから、住むのではなく売るつもりでいます。 以上のように、長男もその娘夫婦（2人とも会社勤め）も農業を継続しない状況（副業で植木業はやるつもりらしい）ですが、一旦長男の名義になった田畑を、彼が農業を継続しないと言う理由で、名義をクリアーし兄弟で分配できるのでしょうか？ 又実際にしなくても分家すると言う理由で、農地を宅地に転用し転売できるものでしょうか？ 分家するための条件は現在厳しくなっているとは思うのですが？（なお長男の農地と宅地合わせて20ヘクタール程あります）。 どうかご指導お願い申し上げます。 |
| Ａ．一旦長男の名義になっているものを差し戻すことは、非常に難しいと思われますが、この件は弁護士へご相談ください。 調整区域の農地を分家により宅地に転用する場合、申請者に所有権のある住宅が存在しては、無理でしょう。調整区域の農地を分家により宅地に転用でき、登記の地目が宅地に変更できれば他者への転売は可能でしょう。（既存の宅地とは別扱い） |
Ｑ.名義変更について費用として100万ぐらい掛かる場合もあると聞いたのですが、それは本当でしょうか？ 初めまして。農地の土地を購入しようと思っています。私には資格があり、主人には資格がありません。その場合一旦私で土地を購入し、その後家を建てるときに主人に名義を変えることになると聞きました。その際費用として100万ぐらい掛かる場合もあると聞いたのですが、それは本当でしょうか？ 30万～50万と言う人もいてバラバラです・・・。 また、一つの物件をいくつかの不動産会社が扱っている場合は始めに紹介されたところでしか契約出来ないのでしょうか？ |
| Ａ．市街化調整区域のお話とします。正確には、あなたの資格で購入後、家を建てる時ではなく家の基礎工事が完了し、地目を宅地に登記変更後でなければご主人の名義にはなりません。（真正の名義人の回復。）住宅ローン借り入れ先によりそのタイミングは違いますので注意してください。（住宅ローンが受け付けられない金融機関もありますので要注意。） 農地の転用・建築許可費用は30万位でしょう。土地が田の場合、用水の負担金が発生します。（地域・面積にもよりますがm2350円～500円位でしょう。）道路占用・水路占用など付随した許可が必要であれば10万～20万くらいかかるでしょう。農業振興地域であればその除外費用が発生します。（15万位でしょう。） 不動産会社を選ぶのはお客様です。そんな決まりや法律は一切ありません。誠実に対応していただけるところで仲介していただけば良いと思います。 |
Ｑ.農地への構築物調整区域での農地（青地）へ農機具小屋（1.5坪）を建てたいのですが可能でしょうか。 調整区域での農地（青地）へ農機具小屋（1.5坪）を建てたいのですが可能でしょうか。また、税金関係はどうなるでしょうか。 |
| Ａ．この件につきまして役所に確認致しました所、正式に基礎などを造り建物を建築される場合は分筆などをして農地転用が必要になりますが、仮設物置（移動可能）を設置されるぐらいは必要ありません、又税金に関しましてはかかる可能性がありますと言う返事でしたので、もよりの役所で一度確認された方が宜しいかと思います。 |
Ｑ.農地転用住民票を何らかの事情で、一日だけ違う市に変更をしています。要資格者でなくなってしまうのでしょうか。 農地を購入して、住宅を建てたいと考えています。昭和45年以前から、私の祖父・父ともにその地域に住んでいますが、世帯主である祖父が住民票を何らかの事情で、一日だけ違う市に変更をしています。要資格者でなくなってしまうのでしょうか。 例えば、その場合、世帯主を一時期父に変更して、資格を得ることは可能でしょうか。（父は、昭和45年以前から住民票が動いていません。） |
| Ａ．正当な理由であれば、まず問題なく資格者として認めてもらえると思います。 （基本的には役所の判断ですのでご確認ください） |
Ｑ.一部農地、あと宅地200坪を先に購入して家を建てて、その後その農地を宅地転用して庭の一部にする、という計画は可能でしょうか？ 250坪の土地の購入を考えておりますが、200坪は宅地転用が住んでおるそうですが、残りの50坪は農地のままです。200坪を先に購入して家を建てて、その後その農地を宅地転用して庭の一部にする、という計画は可能でしょうか？ それとも農地転用が全部住むまで待つのが得策なのでしょうか？どうかご教授ください。 よろしくお願いいたします。 |
| Ａ．市街化のなかのお話であれば問題なさそうです。 市街化調整区域の話であれば、200坪がいつ頃転用されたかと言う事が気になります。昭和45年11月以前であれば、旧既存宅地（現在廃止）であり、各市町村によって異なりますがまず住宅を建てることには、問題は無いと思いますが、それ以降の転用であれば、俗に言う要資格の適格者で無い場合は、住宅を建てることが不可能となります。（店舗併用住宅はこの限りにあらず） また、上記の市街化調整区域の話であれば残りの50坪は宅地転用はできないと思われますので、雑種地への転用となるでしょう。（身内の方が要資格の適格者で、分家として家を建てる場合は、宅地への転用が可能）市街化調整区域の場合、基本的に自己用住宅での農地から宅地への転用は、500m2までです。 これ以上のお答えは想像力が必要になりますので、ご容赦ください。 |
Ｑ.店舗併用住宅茶華道教室のような形態でも店舗併用住宅とみなしていただけるのでしょうか？ 私は要資格者ではありませんので、市街化調整区域に自由に家を建てられないことがわかりました。ただ、店舗併用住宅であれば大丈夫のようですが、この場合、茶華道教室のような形態でも店舗併用住宅とみなしていただけるのでしょうか？ |
| Ａ．開発行為における店舗といたしましては、周辺地域に居住する者の日常生活に必要な物品の販売、加工、修理を営む店舗です。茶華道教室は、役所にも確認致しました許可は出来ませんとのことです。ちなみに学生を対照とした学習塾は可能です。 |
Ｑ.買付け証明書について法的には買付け証明を出しても条件の良い方に売ってもなんの問題もないようです。 先日、尾張地方のある土地を購入しようと買付け証明書とゆうものを不動産屋にFAXしました。ですが、それから数日経ってから確認すると様子がおかしいため詳しく聞くと私より数日前に現地を見て気に入ったお客がいるとのこと。それは私も知っていました。そこで私が建てる予定のハウスメーカー営業マンと相談しあらかじめ手付金や契約日、先方からまだ連絡が無いことを確認してから急いで証明書をFAXしたわけです。ところが今日になって「いやぁ、実は見落としてまして先方のほうが先に送ってきましたよ、買付け証明書。」と言うのです。営業マンが言うには「どうやら某ハウスメーカーがその土地を買いたがっており、私に売るよりもバックマージンが入るのでそちらに鞍替えしたのだろう」と。 こんな事は良くある話なのでしょうか。実は以前、のんびりと検討していたところ先を越されてしまった経験があり、今回は失敗しないように相手からまだ買付けの意思表示が無いことを確認し、頭金・契約日なども相談したにもかかわらずこの状態です。プランなどもまとまり夢を膨らましていただけにガッカリです。FAXを見せてくれと言っても「捨ててしまった」などかなりいい加減な態度で困り果てています。何かよい方法は無いものでしょうか。不動産のプロからみた意見が聞きたくて書き込みしました。宜しくお願いします。 お返事ありがとうございます。購入しようとしていた物件は仲介で、私が現場を見る3日前に先方が下見したとの事でした。それから1週間経っても連絡が無い状態の時に営業マンが直接話しをしに行き手付金の確認と現地の南隣りが境界線より広めに間隔を明けて建築することなど不動産屋から説明がありました。 FAXについては火曜日の晩（水曜日が不動産屋の定休日）に急いで送ったもので本当であれば直接申し込みしたほうが今更ですがよかったかもしれません。いずれにせよ「めでたく先方との契約がまとまりました」と営業マンに連絡があったようで諦めはつきました。法的には買付け証明を出しても条件の良い方に売ってもなんの問題もないようです。 愚痴の話になってしまいますが、FAXを送った翌日の定休日でも携帯電話に出なかったりFAXを理由に適当にごまかしたり（直接持ち込まなかったのが悪いのですが）人として許せない思いがあったからです。元々、その不動産屋は繊維会社の不動産部門でして大手ハウスメーカーM系の会員だそうです。営業マンが言うには系列なので仲介料のほかにマージンが入ると言っていましたが・・今回の件は非常に勉強になりました。大人気ない感情的な質問でごめんなさい。振り出しに戻って地道に物件をあたっていきます。本当に有難うございました。 再度有難うございます。「南隣」の話ですが、元々その土地は南北に長く200坪以上ある場所で、北端が扇型をしており地主がその部分を文筆して売り出したようです。南隣はその地主さんの息子さんなどが売り出した土地の代金を頭金に新築されるようです。 境界線の話は私達が言い出したのではなく、不動産屋が厚意で地主側と話をしただけのようです。でも青木様の言われるように実際にお会いして話をしていくのが後になってもめないですよね。やはり不動産は簡単に買うわけにはいきませんね。書類のことなど口約束だけでは大失敗することを今回学んだような気がします。有難うございました。 |
| Ａ．「あらかじめ手付金や契約日、先方からまだ連絡が無いことを確認してから急いで証明書をFAXしたわけです」とありますが、その不動産会社が、先方の買い付け証明が先に届いていたことを本当に知らないで今の事態になっている場合は、その不動産会社が、すーさんに平謝りに謝るしかないでしょう。 しかし、先方のFAXをすーさんにお見せするものではありませんが、不動産会社であれば捨ててしまうような事は考えられません。また、買い付け証明書をFAXでいただく事もあまりないように思います。しかし、その不動産会社にバックマージンが入るのでと言うこともあまり考えにくいことであると思います。 すーさんが、購入したい物件がその不動産会社の所有物件なのか、仲介物件なのかは分かりませんが、先方との契約が完了していた場合は、すーさんがその物件を購入する事は非常に困難であると思われます。すーさんが、納得がいかない事はよくわかりますが、先方との契約前であれば、再度その不動産会社と話し合いの場をもたれるしか方法は無いと思います。また、何かありましたらご相談ください。 すーさんこんにちは。ご丁寧に返信いただきありがとうございます。すーさんの返信の中に気になる点がありますので、注意して土地を探してください。現地の南隣りが境界線より広めに間隔を明けて建築することなどとありますが、この部分は、その土地の購入者が建築をする時に決めることでありますから、広めに間隔をあけるかどうか分かりませんし、3階建てになる可能性もあるわけです。 まず、今までの例で行きますと南側隣地の契約時点に北側を広めに間隔を開けて建築をするとか、3階建ては建築不許可だとか言う文面は、契約書には入っていないと思われます。今後、そのような場合は、文書による確約をとるか、隣地の方にお会いして、お伺いをする以外に確実ではないと思います。すーさんが良い土地を見つけられますことを祈ってます。めげずにがんばってください。 |
Ｑ.買付け証明書仲介不動産屋さんは、いくつもの買付け証明を同時に受付て天秤にかけてたりするものなのでしょうか？ はじめまして、買付け証明書に関して、教えて下さい。以前某ハウスメーカーの営業さんから、とりあえず、売主と交渉するために、仲介不動産屋さんに提出して、一番の権利を得る必要があると、聞きました。そして、2番手は、1番の交渉が終わるまでは、交渉のテーブルに着くことは、できないような、ことでした。 現在、1番に、提出しているのですが、2番手が、買付けの意思があり、その提示金額次第で、同額であれば有利だが、どうなるかわからないと、今、それらの交渉、手続きを依頼しているハウスメーカーの営業さんから言われました。（現在、表示額に、値引きをかけて、交渉中なのですが） 仲介不動産屋さんは、いくつもの買付け証明を同時に受付て天秤にかけてたりするものなのでしょうか？ もし、そうであれば、悪意の第三者が介入することによって、価格をひきあげるどとも可能なきがするのですが、、、、、、よろしくお願いします。 |
| Ａ．買い付け証明は、法的権利などまったく発生しません。買う意思があることを売主に伝える手段でしかありません。基本的に、仲介業者は、早く提出された買い付け証明書を優先させます。しかし、天秤にかけるわけではなく、ほぼ同時（各仲介業者が似通った日時に受け付けてしまった場合）に買い付けが出された場合、金額の高い方を優先します（売主保護の観点より）。 ままあるケースとして、ハウスメーカーの営業マンが、値交渉のできる土地かどうか確認もせず、勝手に値交渉しますから買い付け証明をという場合があります（すべて値交渉ができるとは考えないでください）。 価格に関しては、売主との媒介契約があり土地売価の明示もしっかりされているので、悪意の第三者の介入によって、価格がつりあがっていくことはありえないと考えます。一つ言える事は、一番での受け付けである確認も取れ、価格も売値（値引きなし）であった場合に、売って頂けない事になったのであれば、仲介業者に納得できる説明を求めるべきでしょう。 |
Ｑ.土地活用・定期借地定期借地というのを考えていますが貸した場合そこに建てる建物を指定するようなことはできるのでしょうか？ はじめまして。我が家の敷地内にあまっていて使っていない土地があるので土地活用を…と思い、アパート経営も考えましたが家賃収入はあるとはいえ、やはり大きな借金をするのには抵抗があります。そこで、定期借地というのを考えていますが貸した場合そこに建てる建物を指定するようなことはできるのでしょうか？実は、その土地にマンションやコーポなどを建ててもらい私たち家族(3人)もそこの１室に住みたいのです。こんなことは可能かどうか分からないものでよろしければご回答お願い致します。 |
| Ａ．建物を指定することは、始めの契約時にお互いが納得できていれば問題ないと思います。家族が、一室に住みたいということは、また別の賃貸契約になりますので問題ないと思います。契約時には、内容を文章でしっかり明記しお互い確認し納得した上で行って下さい。 |
